Бизнес-сообщество Беларуси в напряжении. Несмотря на заверения Госкомимущества, что арендодатели не будут допускать необоснованного повышения арендной платы при переоформлении договоров аренды согласно указу № 518, предприниматели опасаются повышения ставок задним числом с 1 января 2010 года.
Аренда иногда превышает стоимость бизнес-недвижимости
По мнению экспертов «Завтра твоей страны», иметь собственные площади для бизнеса всегда выгодно. Ведь тогда предприниматель не зависит от арендодателя, может использовать помещение в обороте в качестве залога. К тому же предприятия, имеющие собственные помещения, более привлекательны для потенциальных инвесторов.
— Практика показала, что аренда всегда является отрицательным фактором при рассмотрении вопроса об инвестировании в предприятие, — говорит генеральный директор бизнес-инкубатора ЗАO «МАПзао» Минcкoй oблаcти Сергей Найдович. — И, напротив, плюсом становится наличие своего помещения или долгосрочной аренды земли.
В Минске и областных центрах из-за высокой стоимости коммерческой недвижимости (в столице, например, она составляет 2-3 тысяч долларов за 1 квадратный метр), предприниматели вынуждены арендовать площади. А чем меньше населенный пункт, тем разумнее приобретать помещения в собственность.
— Сегодня помещение можно выкупить даже за одну базовую величину, а те, что сдаются в аренду, нередко находятся в таком состоянии, что придется приложить много сил и потратить немало средств, прежде чем их использовать. В таких случаях вложения в арендуемое помещение могут быть сопоставимы с его стоимостью или даже намного превышать ее, — резюмирует сопредседатель Республиканской конфедерации предпринимательства Виктор Маргелов.
Впрочем, в Беларуси при перепрофилировании помещений (а, как правило, любое приобретенное помещение предпринимателю приходится приспосабливать под свои нужды) представители малого и среднего бизнеса сталкиваются с труднопреодолимыми препятствиями. Как правило, помещения, которые предлагаются малым предприятиям для создания производственной базы, находятся в плачевном состоянии. Но самое неприятное то, что сама процедура отнимает много времени — на получение помещения, ремонт, переоформление уходит от года до трех лет.
Сергей Найдович считает оптимальным вариантом долгосрочную аренду участка земли с коммуникациями и установку на нем блочно-модульных конструкций для организации собственного производства.
— Преимущества налицо: это позволяет включать в себестоимость продукции затраты, связанные с установкой. На поиск земли, изготовление блочно-модульной конструкции и ее размещение потребуется максимум полгода, — уверяет эксперт.
В Минске арендная плата выше, чем в Европе
Вопрос с арендной платой, по мнению экспертов «Завтра твоей страны», вписывается в общую ситуацию рамочных условий хозяйствования, которые в целом в Беларуси намного менее выгодны и калькулируемы, чем в странах Западной Европы.
Например, в Германии арендная плата различается в зависимости от региона, но она достаточно стабильна и невысока, поэтому для большинства малых предприятий более выгодной из чисто финансовых соображений является аренда.
— Аренда полностью идет на затратную часть. Эти расходы можно запланировать на долгое время вперед и просчитать, — говорит консультант Белорусского союза предпринимателей и нанимателей имени Кунявского, профессор Свен-Олаф Невиак.
И этим условия в Германии отличаются от белорусских, где ставки арендной платы, поскольку они в основном монопольно устанавливаются государством, очень высокие. К тому же арендная плата может подвергаться внезапным изменениям. Это делает ситуацию с арендой менее выгодной.
К слову, арендная плата в Минске в большинстве случаев существенно выше, чем в столицах европейских стран, и она стабильно растет.
Делать вложения в арендные помещения рискованно
Среди негативных моментов для предпринимателей — риск расторжения арендного договора.
— К сожалению, это случается со многими, — рассказывает Виктор Маргелов. — Недавно мы пытались отстоять одно из производственных предприятий, которое вложило в арендуемое в Минске помещение неимоверные деньги. Предприятие работало: и штат несколько десятков человек, и продукция востребована, причем, поступает и на белорусские государственные заводы, и на экспорт. Но арендодатель решил, что ему нужно это помещение освободить, и никто не смог помешать ему, даже власть.
В Беларуси практика такова, что договора аренды не заключаются больше, чем на 3 года, за исключением первого договора аренды, выигранного на аукционе.
— В этом случае, заплатив очень большие деньги за право аренды, предприниматель заключает договор на 5 лет. Абсолютное же большинство арендаторов в Минске имеют договоры аренды либо на 11 месяцев — год, либо на 3 года. Поскольку есть риск расторжения договора, крупные вложения делать в арендные помещения очень рискованно, — поясняет Виктор Маргелов.
Больше объектов на аукционы!
По мнению экспертов «Завтра твоей страны», вопросы аренды и продажи помещений для предприятий малого и среднего бизнеса в одинаковой степени требуют неотложного решения.
Для изменения ситуации и создания на деле благоприятных условий для предпринимательства органы государственного управления, которые ведут вопросы аренды и продажи недвижимости, должны предлагать объекты, уже оформленные именно для производственных целей. То есть, к моменту продажи должен быть произведен выдел имущества — изменено целевое назначение земельного участка и объекта. И чем больше объектов будет выставляться на аукционы, тем больше будет возможностей развивать предпринимательство в регионах. При этом, по мнению экспертов, необходимо административным путем определить и довести до регионов норматив выставляемых на аукцион и реализуемых земельных участков и объектов недвижимости.
— В идеале органы госуправления, которые реализуют такую недвижимость, должны продавать помещения конкретно для производственных нужд определенного характера. В каждом районе знают, какое производство стоит развивать. И земля, и помещение должны быть уже готовы по документам к налаживанию производства. Если требуется реконструкция, то это должна быть технологическая реконструкция, но ни в коем случае не изменяющая принципиально назначение объекта, — считает Сергей Найдович.
Арендная плата должна быть уменьшена и оставаться более-менее стабильной
— Если мы хотим развивать малое и среднее предпринимательство, мы должны уменьшать ставки арендной платы, — считает Виктор Маргелов. — Естественно, частично уменьшатся поступления в бюджет и поступления арендодателям, но если рассматривать эту проблему в комплексе, то поступления в бюджет от развивающихся малых и средних предприятий значительно превысят недополученные средства от арендной платы.
По мнению экспертов, недвижимость, которая в настоящее время не используется, должна быть как можно скорее введена в оборот, поскольку без эксплуатации она разрушается, становится непригодной для дальнейшего использования. Не предпринимая в этом направлений решительных действий, государство теряет миллиарды. А могло бы заработать, предложив арендаторам определенные экономические стимулы для приобретения собственных помещений.